કેનેડામાં મોર્ટગેજ ફ્રોડ પર લગામ: શું પ્રામાણિક ઘર ખરીદનારાઓ ચૂકવી રહ્યા છે કિંમત? CRA લાવશે નવી ઇન્કમ વેરિફિકેશન સિસ્ટમ!

ધ્વનિ ન્યૂઝ ઓનલાઈન | ઓટાવા

ઓપિનિયન અને પબ્લિક અવેરનેસ | ૧૩ નવેમ્બર, ૨૦૨૬

કેનેડાની હાઉસિંગ અફોર્ડેબિલિટી ક્રાઇસિસ એટલે કે ઘર ખરીદવાની પરવડતી કિંમતની કટોકટી આજે દેશના સૌથી ગંભીર આર્થિક પડકારોમાંની એક બની ગઈ છે. એક તરફ મહેનતુ પરિવારો પ્રોપર્ટીના આસમાની ભાવ, મોર્ગેજ ક્વોલિફિકેશનની કડક શરતો અને વધતા જતા ઘરખર્ચ સામે ઝઝૂમી રહ્યા છે, ત્યારે બીજી તરફ હાઉસિંગ માર્કેટના વિશ્વાસને હચમચાવી નાખતો એક વધુ ચિંતાજનક મુદ્દો સામે આવ્યો છે, અને તે છે ખોટા ઇન્કમ ડોક્યુમેન્ટ્સ દ્વારા થતો મોર્ગેજ ફ્રોડ.

જે પ્રામાણિક કેનેડિયનો પોતાની કમાણીની સાચી વિગતો આપે છે, પોતાના દેવાં જાહેર કરે છે અને મોર્ટગેજ ધિરાણના તમામ નિયમોનું ચુસ્તપણે પાલન કરે છે, તેમના મનમાં એક અસહજ કરતો સવાલ ચોક્કસ ઉઠવો જોઈએ. શું તેઓ એવા લોકો સામે ન્યાયી સ્પર્ધા કરી રહ્યા છે જેઓ બનાવટી નાણાકીય માહિતી રજૂ કરીને મોટી મોર્ગેજ લોન મેળવી લે છે? મોર્ગેજ ફ્રોડ એ માત્ર હોમ લોન મેળવવા માટે કાગળોમાં હેરાફેરી કરવા પૂરતો સીમિત મુદ્દો નથી. તે લોન લેનારાઓને ગંભીર આર્થિક આફતમાં ધકેલી શકે છે, જવાબદાર ધિરાણ પ્રણાલીના પાયા નબળા પાડે છે અને સમગ્ર કેનેડાના હાઉસિંગ માર્કેટમાં મોટું જોખમ ઊભું કરે છે.

કેનેડિયન મોર્ગેજ બ્રોકર રોન બટલરે તાજેતરમાં ‘કેનેડિયન મોર્ટગેજ ટ્રેન્ડ્સ’માં પ્રકાશિત થયેલા એક ઓપિનિયન આર્ટિકલમાં આ ગંભીર ચિંતાઓ વ્યક્ત કરી હતી. તેમણે દલીલ કરી હતી કે મોર્ગેજ અરજદારોની આવકની ચકાસણી કેનેડા રેવન્યુ એજન્સી (CRA) ના સત્તાવાર રેકોર્ડ્સ સાથે કરવા માટેની વિશ્વસનીય સિસ્ટમ લાવવામાં કેનેડાએ ઘણું મોડું કરી દીધું છે. પરંતુ હવે આ ચર્ચાએ એક મહત્વપૂર્ણ વળાંક લીધો છે. કેનેડાના નવા જાહેર થયેલા ૨૦૨૬ના ફેડરલ બજેટમાં ૨૦૨૭-૨૮થી શરૂ કરીને આગામી ત્રણ વર્ષ માટે ૧૩ મિલિયન ડોલરની જોગવાઈ કરવાનો પ્રસ્તાવ મૂકવામાં આવ્યો છે. આ ફંડનો ઉપયોગ CRA ઇન્કમ વેરિફિકેશન સર્વિસ વિકસાવવા અને તેનો પાયલોટ પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવા માટે થશે, જેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય મોર્ગેજ લેન્ડર્સ અને ઇન્શ્યોરન્સ કંપનીઓને ખોટી આવકની માહિતી પકડી પાડવામાં મદદ કરવાનો છે.

વર્ષોથી ચાલી રહેલી આ ચર્ચામાં આ પ્રસ્તાવ એક મોટું અને નિર્ણાયક પગલું માનવામાં આવે છે, જોકે આ વેરિફિકેશન સર્વિસ હજુ સુધી કાર્યરત થઈ નથી. સૂચિત માળખા હેઠળ, ઓટાવા દ્વારા કેનેડા રેવન્યુ એજન્સી એક્ટમાં સુધારો કરવામાં આવશે, જેથી CRA ને મોર્ગેજ લેન્ડર્સ અને મોર્ટગેજ ઇન્શ્યોરર્સ સાથે કરાર કરવાની સત્તા મળી શકે. પ્રારંભિક વિકાસ અને પાયલોટ તબક્કો પૂર્ણ થયા બાદ, સરકાર ઇન્ડસ્ટ્રી ફંડિંગ વ્યવસ્થા દ્વારા આ સેવાને આગળ ધપાવવાનો ઈરાદો ધરાવે છે. આનો મૂળ હેતુ એકદમ સ્પષ્ટ છે: મોર્ગેજ અરજી દરમિયાન રજૂ કરાયેલા દસ્તાવેજો પર સંપૂર્ણપણે નિર્ભર રહેવાને બદલે નાણાકીય સંસ્થાઓને લોન લેનારાઓની આવક ચકાસવાની એક વધુ વિશ્વસનીય પદ્ધતિ પૂરી પાડવી.

૨૦૨૪માં CRA દ્વારા હાથ ધરવામાં આવેલા મોર્ગેજ ઇન્ડસ્ટ્રી કન્સલ્ટેશનમાં પણ નકલી અથવા ચેડાં કરાયેલા દસ્તાવેજોને ફ્રોડની સૌથી મોટી ચિંતા તરીકે ઓળખવામાં આવ્યા હતા. આ ચર્ચામાં સામેલ નિષ્ણાતોએ ટેક્સ એસેસમેન્ટ, ઇન્કમ સ્ટેટમેન્ટ્સ અને અન્ય નાણાકીય રેકોર્ડ્સની સુરક્ષિત ચકાસણી માટે ઊંડો રસ દર્શાવ્યો હતો. આધુનિક ટેકનોલોજીએ આ સમસ્યાને વધુ જટિલ બનાવી દીધી છે. ડિજિટલ એડિટિંગ ટૂલ્સ અને આર્ટિફિશિયલ ઇન્ટેલિજન્સ (AI) ની મદદથી એવા આબેહૂબ નકલી દસ્તાવેજો તૈયાર થઈ શકે છે જે અસલી એમ્પ્લોયમેન્ટ લેટર્સ, પે-સ્લિપ્સ અને સરકારી ટેક્સ રેકોર્ડ્સ જેવા જ દેખાય છે. જોકે, આધુનિક બનાવટનું અસ્તિત્વ હોવાનો અર્થ એ નથી કે કેનેડાની તમામ ધિરાણ સંસ્થાઓમાં મોર્ગેજ ફ્રોડ વ્યાપકપણે ફેલાયેલો છે. તેનું વાસ્તવિક પ્રમાણ જાણવા માટે નક્કર પુરાવાઓ અત્યંત જરૂરી છે.

આ પરિસ્થિતિને સમજવા માટે ઘર ખરીદવા માંગતા બે કાલ્પનિક કેનેડિયન પરિવારોનું ઉદાહરણ જોઈએ. પહેલો પરિવાર વાર્ષિક ૧,૧૦,૦૦૦ ડોલર કમાય છે, પોતાની સાચી આવક જાહેર કરે છે અને પ્રસ્થાપિત ધિરાણ ધોરણો મુજબ મોર્ટગેજ માટે ક્વોલિફાય થાય છે. બીજો પરિવાર ઘણી ઓછી કમાણી કરે છે, પરંતુ મોટી લોનની મંજૂરી મેળવવા માટે વધારેલી આવકના નકલી દસ્તાવેજો રજૂ કરે છે. પરિણામે, પહેલા પરિવારને નાની પ્રોપર્ટી ખરીદવાની ફરજ પડી શકે છે અથવા ઘર ખરીદવાનું સપનું મુલતવી રાખવું પડે છે, જ્યારે બીજો પરિવાર એવી લોન મેળવી લે છે જેના માટે તે ખરેખર લાયક જ નહોતો. ભલે આ ઉદાહરણ કાલ્પનિક હોય, પરંતુ તે સ્પષ્ટ કરે છે કે મોર્ગેજ ડોક્યુમેન્ટ ફ્રોડ શા માટે ન્યાય અને સમાનતા સામે ગંભીર સવાલો ઉભા કરે છે.

ખોટી અરજીઓ કરનારા લોન લેનારાઓ માટે પણ આના પરિણામો અત્યંત વિનાશક સાબિત થઈ શકે છે. કાગળ પર વધારેલી આવક બતાવવાથી વાસ્તવિક કમાણી વધી જતી નથી. મોર્ગેજના હપ્તા, પ્રોપર્ટી ટેક્સ, ઇન્શ્યોરન્સ, યુટિલિટી બિલ્સ અને અન્ય ઘરખર્ચ તો અસલી પૈસાથી જ ચૂકવવા પડે છે. જો નોકરીની પરિસ્થિતિ બદલાય અથવા અણધાર્યું આર્થિક દબાણ આવે, તો પોતાની વાસ્તવિક આર્થિક ક્ષમતા કરતા વધુ મોર્ગેજ ધરાવતા લોકોના હપ્તા ચૂકી જવાની, ક્રેડિટ સ્કોર ખરાબ થવાની, પ્રોપર્ટી જપ્ત થઈને વેચાઈ જવાની અથવા કાનૂની કાર્યવાહીનો સામનો કરવાની નોબત આવી શકે છે. આ ઉપરાંત, પ્રોપર્ટી ખરીદ્યાના વર્ષો પછી પણ, જેમ કે મોર્ગેજ રિન્યુઅલ, રિફાઇનાન્સિંગ અથવા લેન્ડર દ્વારા જૂની અરજીઓની તપાસ દરમિયાન આ ફ્રોડ બહાર આવી શકે છે.

આપણા ઇન્ડો-કેનેડિયન પરિવારો, નવા આવેલા ઇમિગ્રન્ટ્સ (ન્યુકમર્સ) અને ફર્સ્ટ-ટાઈમ હોમબાયર્સ માટે આ મુદ્દો ખાસ ધ્યાન માંગી લે તેવો છે. કેનેડામાં પોતાનું ભવિષ્ય ઘડતા મોટાભાગના પરિવારો માટે પોતાનું ઘર હોવું એ એક મોટું આર્થિક લક્ષ્ય હોય છે. ડાઉન પેમેન્ટ ભેગું કરવા માટે વર્ષોની બચત, આર્થિક બલિદાનો અને કરકસરભર્યું બજેટ લાગતું હોય છે. કમનસીબે, લોન ક્વોલિફિકેશનમાં મુશ્કેલી અનુભવતા ખરીદદારોને ઘણીવાર એવા લેભાગુ તત્વો ભટકાઈ જતા હોય છે જેઓ ગેરંટી સાથે મોર્ગેજ અપ્રુવલ, અસાધારણ ઊંચી લોન લિમિટ અથવા સામાન્ય બેંકોમાં ન મળતી ખાસ વ્યવસ્થા કરી આપવાના લોભામણા વાયદા કરે છે. કેટલાક લોકોને નોકરીની આવક વધારીને બતાવવા, દેવાં છુપાવવા અથવા એવા દસ્તાવેજો પર સહી કરવા પ્રેરવામાં આવે છે જેની તેમને પૂરી સમજ પણ હોતી નથી.

આવી ગોઠવણો પરિવારોને ગંભીર આર્થિક અને કાનૂની જોખમમાં મૂકી શકે છે. કોઈ પણ મોર્ગેજ બ્રોકર, રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ કે ફાઇનાન્શિયલ કન્સલ્ટન્ટ નાણાકીય માહિતીમાં ચેડાં કરીને કાયદેસર રીતે લોન મંજૂર કરાવવાની ગેરંટી આપી શકે નહીં. ઘર ખરીદનારાઓએ પોતાના નામે રજૂ થતા દરેક દસ્તાવેજની ઝીણવટભરી તપાસ કરવી જોઈએ અને ખાતરી કરવી જોઈએ કે તેમના મોર્ગેજ પ્રતિનિધિ યોગ્ય લાયસન્સ ધરાવે છે. ગ્રાહકોએ કાયદેસરની નાણાકીય મદદ અને છેતરપિંડીભર્યા શોર્ટકટ વચ્ચેનો તફાવત સમજવો જરૂરી છે. ક્રેડિટ સુધારવા, સાચી આવક સ્થાપિત કરવા અથવા યોગ્ય લોન પ્રોડક્ટ શોધવા માટે અધિકૃત પ્રોફેશનલની મદદ લેવી એ લોન મેળવવા માટે ખોટી માહિતી આપવા કરતા તદ્દન અલગ બાબત છે.

કેનેડાની સૂચિત CRA વેરિફિકેશન સર્વિસ સંબંધિત સંસ્થાઓને સત્તાવાર રેકોર્ડ્સ દ્વારા આવકની પુષ્ટિ કરવાની મંજૂરી આપીને સુરક્ષા મજબૂત બનાવી શકે છે. તેમ છતાં, આ સિસ્ટમ કેવી રીતે કામ કરશે તે અંગે હજુ ઘણા મહત્વપૂર્ણ પ્રશ્નો અનુત્તર છે. શું લોન લેનારાઓની ટેક્સ માહિતી એક્સેસ કરતા પહેલા તેમની સ્પષ્ટ સંમતિ લેવામાં આવશે? લેન્ડર્સને કઈ-કઈ માહિતી મળશે? પ્રાઇવસી એટલે કે ગોપનીયતાનું રક્ષણ કેવી રીતે થશે અને જો કોઈ ભૂલ હોય તો તેને સુધારવા માટે કઈ પ્રક્રિયા હશે? સેલ્ફ-એમ્પ્લોયડ વ્યક્તિઓ, બિઝનેસ ઓનર્સ અને જેમની આવક દર વર્ષે વધતી-ઘટતી રહે છે તેવા કામદારો માટે આ પ્રશ્નો અત્યંત મહત્વના છે. નોકરી બદલાયા પછી, બિઝનેસના વિસ્તરણ સમયે અથવા ઓછી કમાણીના સમયગાળામાં ટેક્સ રિટર્ન હંમેશા વર્તમાન આવકનું સાચું ચિત્ર રજૂ કરી શકતા નથી. એક યોગ્ય વેરિફિકેશન સિસ્ટમે જાણીજોઈને કરાતી ખોટી રજૂઆત સામે કડક સુરક્ષા જાળવી રાખવાની સાથે આવા સંજોગોને પણ ધ્યાનમાં લેવા પડશે.

આ સૂચિત સેવા મોર્ગેજ ફ્રોડના દરેક પ્રકારને નાબૂદ કરી શકશે નહીં. છુપાવેલું દેવું, નકલી ડાઉન પેમેન્ટ, આઇડેન્ટિટી થેફ્ટ (ઓળખની ચોરી) અને ઇન્ડસ્ટ્રીના અમુક લોકોના અપ્રમાણિક વ્યવહારને રોકવા માટે હજુ પણ વધારાના તપાસ અને કાયદાકીય પગલાંની જરૂર પડશે. તેથી, ફેડરલ સરકારની આ પ્રતિબદ્ધતા એક સંપૂર્ણ ઉકેલને બદલે એક સંભવિત સુધારો દર્શાવે છે. કેનેડિયન ઘર ખરીદનારાઓ માટે સૌથી મોટો બોધપાઠ એ છે કે શક્ય તેટલી મોટી મોર્ગેજ મેળવવા કરતા એ સુનિશ્ચિત કરવું વધુ જરૂરી છે કે તે મોર્ટગેજ ખરેખર પરવડી શકે તેમ છે કે નહીં. ખોટી નાણાકીય માહિતીના આધારે ખરીદેલું ઘર સ્થિરતાનું સાધન બનવાને બદલે લાંબા ગાળાનો બોજ બની શકે છે. કેનેડાની હાઉસિંગ સિસ્ટમ જાહેર વિશ્વાસ, જવાબદાર ધિરાણ અને સમાન નિયમો પર ટકેલી છે. ઓટાવાનું ૧૩ મિલિયન ડોલરનું સૂચિત રોકાણ આવકની ચકાસણી મજબૂત કરવાની તક પૂરી પાડે છે, પરંતુ તેની અંતિમ સફળતા તેના અમલીકરણ, પ્રાઇવસી પ્રોટેક્શન અને ઇન્ડસ્ટ્રીની ભાગીદારી પર નિર્ભર રહેશે. પ્રામાણિક પરિવારોને ક્યારેય એવું ન લાગવું જોઈએ કે નિયમોનું પાલન કરવાથી તેઓ નુકસાનમાં છે. કેનેડાના હાઉસિંગ માર્કેટમાં બનાવટી કાગળોને નહીં, પરંતુ નાણાકીય જવાબદારીને પુરસ્કાર મળવો જોઈએ, જેથી ઘરનું ઘર વસાવવાનું સપનું સાચી આર્થિક સુરક્ષા પર ઊભું રહી શકે.